¿Te pueden quitar tu casa? Así operan los grupos de despojo de vivienda en México; qué hacer para evitarlo
El despojo de vivienda en México es un delito que va en aumento y afecta principalmente a personas en situación de vulnerabilidad.
Según la UNAM, este delito se configura cuando alguien ocupa un terreno o inmueble ajeno y realiza actos que evidencian su intención de apropiárselo, aun sin recurrir a la violencia.
Sin embargo, las autoridades reconocen que sigue siendo una práctica extendida en todo el país, muchas veces difícil de denunciar o combatir por quienes la padecen.
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¿Cómo operan los grupos de despojo?
En 2022, la Consejería Jurídica y de Servicios Legales (CEJUR) encabezó una mesa interinstitucional junto con la entonces PGJ, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) y el Colegio de Notarios de la Ciudad de México. Ahí se documentaron distintas formas en que se comete el despojo de inmuebles:
- Ocupación de viviendas habitadas por adultos mayores o mujeres solas
- Suplantación de identidad
- Sentencias judiciales apócrifas o manipuladas
- Falsificación de documentos para simular compraventas o herencias
Como parte de las medidas adoptadas, se concentraron alrededor de 500 carpetas de investigación en una Fiscalía de Asuntos Especiales para atender el fenómeno con mayor especialización.
En la entrevista con @asilascosasw señalé que ya se está dando apoyo legal adicional por parte del notario a Fernando Lavin y a sus padres en su caso de despojo inmobiliario; además se llevará la atención a la mesa interinstitucional con TSJCDMX, PJGCDMX, CEJUR y @colegionotarios
— Marco Antonio Ruiz Aguirre (@NotMarcoRuiz) July 3, 2019
También se anunció el desarrollo de un módulo de verificación de documentos notariales mediante código QR y el uso de papel de seguridad para prevenir fraudes.
Dos años después, en diciembre de 2024, el diputado Pablo Trejo presentó una iniciativa en el Congreso de la CDMX que refuerza estas observaciones.
En su análisis, describe cómo estos grupos utilizan tácticas como contratos falsos, daciones en pago simuladas y juicios civiles con pruebas apócrifas obtenidas del Registro Público de la Propiedad o de notarías corruptas.
Coincide con CEJUR en que las principales víctimas son personas mayores y de sectores vulnerables, muchas veces sin escritura pública, lo que las deja en situación de indefensión legal.
El caso de doña Carlota y el debate nacional sobre el despojo
El 2 de abril de 2025, un caso en Chalco volvió a poner el tema del despojo en la agenda pública: una mujer de la tercera edad, conocida como doña Carlota, disparó contra dos personas que presuntamente invadieron una vivienda de su propiedad. La mujer asesinó a dos hombres, disparándoles, por lo que fue detenida por policías de Chicoloapan y Chimalhuacán.
Sobre este hecho, la presidenta Claudia Sheinbaum pidió esperar los resultados de la investigación.
“Hay que revisar exactamente. La Fiscalía del Estado de México está revisando el caso… Vamos a esperar toda la información y ya daremos nuestra opinión”, declaró.
Sheinbaum recordó que cuando fue jefa de Gobierno de la CDMX se implementaron fiscalías especializadas en despojo y operativos en zonas como Topilejo, lo que demuestra la gravedad y persistencia de este fenómeno en distintas entidades del país.
¿Qué puedes hacer para proteger tu vivienda?
Ante estos riesgos, instituciones como el Colegio de Notarios de México han emitido recomendaciones clave para prevenir ser víctima de despojo:
- Inscribe tu propiedad en el Registro Público de la Propiedad
- Verifica la validez de tus escrituras con un notario acreditado
- Actualiza tu testamento y verifica que la herencia esté legalmente registrada
- Evita dejar casas solas por largos periodos o en apariencia de abandono
- Solicita asesoría gratuita en el DIF, INED o con colegios de notarios si eres persona mayor
- Si notas movimientos sospechosos en tu propiedad, denuncia de inmediato ante el Ministerio Público
¿Qué dice el Código Penal Federal?
El artículo 395 del Código Penal Federal establece que el despojo de inmuebles o aguas es un delito que puede castigarse con hasta cinco años de prisión. Se configura cuando:
- Se ocupa un inmueble ajeno por la fuerza, con engaños o amenazas
- Se ocupa un bien propio, pero de forma contraria a la ley
- Se comete despojo de aguas
Las penas van de tres meses a cinco años de prisión, y se incrementan si el delito se comete en grupo o con violencia. El artículo 396 señala que si el despojo se realiza con amenazas o agresiones, se acumulan penas adicionales por esos actos.
Además, si las víctimas son personas adultas mayores, mujeres solas o en situación vulnerable, la pena puede agravarse. Una modalidad creciente de este delito incluye la falsificación de documentos para aparentar la legal posesión de un inmueble.
