Ley COPA en NY: ONGs y grupos comunitarios tendrán prioridad para comprar edificios en la ciudad
Mamdani firma ley COPA: ONGs comprarán primero edificios deteriorados desde 2027
Las organizaciones sin fines de lucro y los grupos comunitarios de Nueva York tendrán la primera oportunidad de comprar ciertos edificios de departamentos antes que los inversionistas privados, gracias a la Ley de Oportunidad Comunitaria de Compra (COPA), que firmó el alcalde Zohran Mamdani, de acuerdo con un comunicado de la alcaldía.
La medida aplica, sobre todo, a edificios con problemas graves de mantenimiento o con acuerdos de vivienda asequible, y busca que estos inmuebles pasen a manos de organizaciones que los reparen y mantengan rentas accesibles, en lugar de quedar con compradores que solo buscan especular. Por eso, la alcaldía la presentó como una herramienta para proteger a los inquilinos y evitar que los edificios caigan en ciclos de deterioro y abandono.
Además, la firma cerró una pelea de seis años en la que la ley llegó a ser aprobada y después vetada por el exalcalde Eric Adams. Sin embargo, la ley no obliga a ningún dueño a vender ni garantiza que las organizaciones logren quedarse con los edificios, pues solo les da prioridad cuando un propietario decide poner su inmueble a la venta.
¿Qué establece la ley COPA y por qué Adams la había vetado?
COPA, impulsada por la concejala Sandy Nurse, creó un sistema en el que la ciudad tendrá una lista de organizaciones calificadas para comprar edificios. Así, cuando el dueño de un inmueble cubierto por la ley decida venderlo, deberá avisar primero al Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD), la agencia de vivienda de la ciudad, y a esas organizaciones, que tendrán un plazo para hacer una oferta antes que cualquier otro comprador.
El Concejo Municipal ya había aprobado una versión anterior en diciembre de 2025, pero Adams la vetó el 31 de diciembre, su último día como alcalde, junto con otros 18 proyectos. Según City & State, Adams argumentó que esas medidas iban directamente en contra de su objetivo principal de apoyar a los neoyorquinos de clase trabajadora.
Después, el Concejo no reunió los votos necesarios para revertir el veto, por lo que la propuesta se renegoció hasta llegar a una versión más acotada. De hecho, los cambios redujeron cerca de 80% la cantidad de edificios que podrían entrar en el programa, de unos 10,000 a alrededor de 2,100, de acuerdo con amNY, que citó a la presidenta del Concejo, Julie Menin.
Qué edificios entran en la ley y cuáles quedan fuera
Lejos de aplicar a toda la ciudad, la ley cubre solo inmuebles residenciales con al menos cuatro departamentos que cumplan, como mínimo, una de estas condiciones:
- Tener violaciones graves al código de vivienda sin resolver
- Contar con hallazgos documentados de acoso contra inquilinos
- Tener acuerdos de vivienda asequible supervisados por HPD
Por el contrario, quedan fuera los edificios de cinco departamentos o menos donde vive el propio dueño, así como los que solo tienen restricciones de renta por el programa de incentivos fiscales 421-a y las ventas por ejecución hipotecaria supervisadas por un juez. Además, un propietario puede pedir que lo exenten si demuestra que cumplir con la ley le causaría una dificultad financiera grave.
¿Quiénes pueden comprar y cómo funcionan los plazos?
Las organizaciones que podrán aprovechar la ley serán las que HPD incluya en su lista: grupos sin fines de lucro, grupos de inquilinos, fideicomisos comunitarios de tierras, que compran terrenos para mantener la vivienda asequible a largo plazo, y otras entidades con experiencia comprobada y capacidad financiera para comprar y operar edificios. También podrán participar alianzas entre organizaciones sin fines de lucro y otras empresas, siempre que estén certificadas por la ciudad.
Una vez que un dueño avisa que venderá, el proceso avanza por etapas, según detalló el Concejo Municipal:
- 20 días para que las organizaciones manifiesten su interés en comprar
- 70 días para presentar una primera oferta
- Derecho a igualar: si el dueño rechaza la oferta y recibe otra de un comprador privado dentro del año siguiente, la organización tiene prioridad para igualarla
Por su parte, la alcaldía habló de un periodo total de 145 días para que una organización complete la compra. Mientras tanto, los dueños pueden promocionar sus edificios y negociar con otros compradores, aunque con límites para cerrar la venta durante ese periodo.
¿Cuándo entra en vigor la ley COPA?
La aplicación de la ley tardará un año, ya que HPD tiene ese plazo para poner en marcha el programa, certificar a las organizaciones y diseñar el sistema para avisarles cuando un edificio salga a la venta, por lo que COPA entrará en vigor en noviembre de 2027.
Además, la ley no incluye un fondo especial para financiar estas compras, algo que preocupa a algunos concejales, porque las organizaciones suelen tardar en conseguir dinero de la ciudad y podrían quedar en desventaja frente a compradores privados. En cambio, la Asociación de Apartamentos de Nueva York, que representa a propietarios, sostuvo que el problema de fondo son los gastos crecientes y el congelamiento de rentas en departamentos regulados, no quién compra los edificios.
¿Qué significa para los inquilinos y qué pueden hacer mientras tanto?
Para quienes viven en edificios deteriorados, COPA abre la posibilidad de que, si el dueño decide vender, el inmueble termine en manos de una organización comprometida con repararlo y mantener rentas accesibles. Mientras la ley entra en vigor, sin embargo, los inquilinos siguen teniendo herramientas para exigir reparaciones y protegerse de abusos.
El primer paso, según HPD, es hablar con el dueño o el administrador. Si no responde, cualquier inquilino puede presentar una queja al 311 por teléfono, en línea o desde la aplicación. Además, el estatus migratorio no importa para presentar una queja.
Opciones disponibles
- Reportar al 311 problemas como plagas, moho, goteras, grietas o pintura descascarada, y guardar el número de seguimiento que se entrega
- Exigir calefacción, que los dueños están obligados a dar entre el 1 de octubre y el 31 de mayo; la falta de servicio también se reporta al 311
- Pedir asesoría legal gratuita llamando al 311 y solicitando la “Tenant Helpline”
- Unirse o formar una asociación de inquilinos para presentar quejas en grupo y negociar con el dueño
- Denunciar acoso, ya que no reparar condiciones peligrosas puede considerarse como tal; si las amenazas tienen que ver con el estatus migratorio, está disponible la línea estatal 800-566-7636
- Revisar si se califica para congelar la renta como adulto mayor o persona con discapacidad, un programa de la ciudad para inquilinos con ingresos bajos
Por último, presentar quejas también deja un registro oficial de las fallas del edificio, un antecedente importante porque las violaciones graves sin resolver son, precisamente, uno de los criterios para que un inmueble entre en COPA.
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